公募REITs二级市场震荡上行监管支持纳入沪深港通

摘要： 上周，我国已上市公募REITs的二级市场价格整体呈现震荡上行的趋势。截至5月9日，中证REITs（收盘）指数收于848.41点，环比上涨0.28%；中证REITs全收益指数收于10...

上周，我国公募REITs二级市场整体呈现震荡上行趋势。截至5月9日，中证REITs（收盘）指数收于848.41点，环比上涨0.28%；中证REITs全收益指数收于1062.05点，环比上涨0.39%。从各大类资产收益表现来看，可转债、美股、A股、黄金、REITs、纯债和原油依次排序，其中REITs表现位居中游。

在具体板块中，保障房和消费基础设施类REITs表现尤为突出，尤其是保障房板块的交易活跃度最高，成为市场关注的焦点。

从单只产品来看，全市场已上市的65只公募REITs中，有44只实现环比上涨，较前一周有所增加，其余21只则出现下跌。涨幅排名前三的产品分别是华安百联消费REIT（4.59%）、工银蒙能清洁能源REIT（3.76%）和国泰君安临港创新产业园REIT（3.53%）。而跌幅最大的三只产品为中金联东科创REIT（-4.41%）、招商高速公路REIT（-2.8%）和国泰君安东久新经济REIT（-2.29%）。值得注意的是，高速公路和产业园区类REITs占据跌幅榜前列，显示出这两类资产当前面临的压力。

政策支持与行业动态：REITs纳入沪深港通

上周，监管层对REITs市场的支持力度进一步加大。中国证监会主席吴清在国新办新闻发布会上提出，将强化多层次资本市场产品和服务的支持，推动上市公司利用股债、REITs等多种工具开展直接融资，并明确表示支持REITs被纳入沪深股通交易标的。这一表态不仅提升了REITs市场的流动性预期，也为两地资本市场的互联互通注入了新的活力。

与此同时，消费类REIT申报再迎突破。上周，中金唯品会奥特莱斯REIT项目获受理，原始权益人为杉杉商业集团有限公司。公开资料显示，杉杉商业集团成立于2016年，注册资本30亿元，旗下已建成的奥特莱斯广场分布于南昌、宁波、太原等地。据计划，该REIT拟发行总额为29.7亿元，底层资产以奥特莱斯为主。国信证券分析指出，在经济弱复苏背景下，“名品+折扣”的商业模式具有较强的吸引力，未来有望为投资者带来稳定回报。

市场流动性与主力资金流向

从流动性角度看，光大证券数据显示，上周已上市的65只公募REITs成交规模达17.7亿元，水利设施类REITs的日均换手率领先，周内区间日均换手率均值为0.62%。具体到单只产品，东吴苏园产业REIT、南方顺丰物流REIT和嘉实京东仓储基础设施REIT分别在成交量方面表现优异，而南方顺丰物流REIT、东吴苏园产业REIT和嘉实京东仓储基础设施REIT则在成交额方面占据前三。

此外，上周主力净流入总额为2.77亿元，显示出市场交投热情延续。从不同底层资产类型来看，仓储物流类、消费基础设施类和园区基础设施类REITs最受主力青睐，主力净流入额排名前三。单只REIT层面，南方顺丰物流REIT、中金普洛斯REIT和博时蛇口产园REIT成为主力资金流入最多的三只产品。

扩募提速：估值调整与结构性机会

上周，国君临港创新产业园REIT针对扩募反馈意见进行了回复，估值较申报稿下调9.5%，主要涉及出租率、租金单价及租金增长率等关键参数的调整。底层资产估值由此降至15.3亿元，较申报稿减少1.6亿元。对此，国泰海通证券认为，在当前新发项目上市节奏放缓、扩募进度加快的背景下，经营稳健且具备扩募潜力的REITs项目，既能够提供相对较低波动的投资体验，又可通过一二级市场利差捕捉期权收益，成为防御市场波动与把握结构性机会的理想选择。

总体来看，上周公募REITs市场表现出明显的结构性特征，保障房和消费基础设施类REITs成为亮点，同时政策支持与扩募提速进一步增强了市场的长期吸引力。随着更多优质项目落地以及流动性的持续改善，REITs市场有望迎来更加广阔的发展空间。