商业楼从7100万降至5400万抵债，业主质疑首次法拍降价原因

摘要： 61岁的开发商郑某义无法接受，评估价7100余万元的不动产，经过两次降价法拍的流拍，最终以5400余万元作价给湖北襄阳国投公司抵债，“法院应该依据2020年的新司法解释，而非201...

61岁的开发商郑某义难以接受，其名下评估价高达7100余万元的不动产，在经历两次降价法拍流拍后，最终以5400余万元的价格被裁定抵债给湖北襄阳国投公司。他质疑：“法院应该依据2020年的新司法解释，而非2016年的旧司法解释。”

然而，襄阳中院和湖北高院却认为，2020年新修订的司法解释属于一般法，而2016年的旧司法解释属于特殊法，按照“特殊法优先于一般法”的原则，裁定并无不当。

对此，华商报大风新闻记者深入采访相关方，梳理了整个法拍过程及相关焦点问题。

图为涉事商业楼

还贷逾期——向农商行贷款3600万，还款不力成被告

郑某义，1964年出生的浙江人，2005年在湖北襄阳创办了襄阳腾发实业有限公司（简称“腾发公司”）。他回忆道，2016年前后，为偿还建楼融资款，他与合伙人林某通过银行贷款的方式，在襄阳市风华路建设了一栋商业综合楼，并计划通过门面租赁等方式逐步偿还银行贷款。

2017年1月22日，腾发公司与襄阳农商银行签订《固定资产借款合同》，借款金额为3600万元，分期4年偿还，年利率7.84%。同时，双方签订了《最高额抵押合同》《质押合同》等，约定将腾发公司位于襄阳市樊城区风华路腾发商业综合楼的5处不动产作为抵押物。

然而，由于门面租赁业务不如预期，加之疫情影响，导致还款困难。截至2021年1月，腾发公司应还款1400万元左右，但实际仅还款600余万元。同年1月27日，襄阳农商行向襄阳市中级人民法院提起诉讼，法院以“金融借款合同纠纷”立案。

判令法拍——3处不动产近4400平方米，评估价7100余万

2021年7月9日，襄阳市中院作出《民事判决书》，认定腾发公司尚欠本金3353.3万余元，利息702万余元，合计4000余万元。法院判令腾发公司偿还上述债务，郑某义和林某对债务承担连带清偿责任。

随后，襄阳农商行将债权转让给了襄江国有资本投资运营集团有限公司（简称“襄江国投”）。2022年6月10日，襄阳市中院出具《执行裁定书》，决定拍卖腾发公司名下的腾发商业综合楼5处不动产。

同年10月24日，湖北玖誉房地产评估有限公司襄阳分公司出具的《涉执房地产处置司法估价报告》显示，腾发公司所属的其中3处不动产总价值为7125.66万元，涉及建筑面积4396.87平方米。

商业楼评估价超7100万

根据评估报告，这3处不动产在网络平台挂网整体拍卖。第一次拍卖在评估价基础上降价15%，于2023年1月3日流拍；第二次网拍于2023年5月8日再次流拍，流拍价为5451.1万余元。

2023年10月23日，襄阳中院裁定将腾发公司名下3处不动产作价5451.1万余元，交付给襄江国投。对此，郑某义表示不满，他认为：“法院委托第三方机构对我公司的不动产进行了房产价值评估，则第一次网拍的起拍价应为评估价，而非低于评估价15%。”

驳回异议——中院、高院：基于特殊法优先于一般法原则

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定》（2020年12月29日修正），如果拍卖财产经过评估，评估价即为第一次拍卖的保留价；若出现流拍，再行拍卖时可酌情降低保留价，但每次降幅不得超过前次保留价的20%。

腾发公司据此对法院的执行裁定提出异议。然而，2023年7月14日，襄阳中院认为，本案应基于“特殊法优先于一般法原则”，适用2016年的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》【法释（2016）14号】。

该规定明确，起拍价由人民法院参照评估价确定，不得低于评估价的70%；再次拍卖的起拍价降幅不得超过前次起拍价的20%。因此，法院裁定腾发公司的复议理由不成立，驳回异议。

随后，腾发公司向湖北省高院提出复议申请。2023年9月19日，湖北省高院维持原裁定，认为适用法律并无不当，驳回腾发公司复议申请。

郑某义对此不解：“我的案子是2021年法院立案的，完全适用于2020年的新法，为什么法院要以2016年的旧法为准呢？”

律师说法——我国《立法法》规定“新法优于旧法”原则

陕西省法学会民法学研究会副会长、陕西众致律师事务所高级合伙人刘东晨律师指出，本案中，法院以“特别法优先于一般法”为由，认为适用2016年的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》值得商榷。

刘东晨律师强调，我国《立法法》不仅规定了“特别法优先于一般法”的原则，还明确规定了“新法优于旧法”的原则。如果适用“新法优于旧法”原则，本案就应当适用2020年12月23日修正的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》。

他还指出，本案的核心争议在于：到底是优先适用“旧的特别法”还是“新的一般法”。这需要判断新的一般法是否涵盖了旧的特别法内容。如果新的一般法包括了旧的特别法内容，则应优先适用新的一般法。

刘东晨进一步分析，2020年修正的司法解释虽未明确区分网络拍卖与线下拍卖，但从文义解释和立法目的来看，其适用范围应涵盖所有拍卖形式。否则，会出现新法规只能适用于部分拍卖形式的尴尬局面，违背最高院的立法初衷。

此外，刘东晨律师建议，当事人可向最高人民法院反映上述两个司法解释的矛盾冲突问题，以便快速解决争议。

华商报大风新闻记者 佘晖 编辑 安澜